證監會(huì)啓動不動産私募投資基金試點 支持不動産市(shì)場平穩健康發展

為(wèi)進一(yī)步發揮私募基金多(duō)元化資産配置、專業(yè)投資運作優勢，滿足不動産領域合理融資需求，近日，證監會(huì)啓動了不動産私募投資基金試點工(gōng)作。此次試點工(gōng)作是證監會(huì)落實黨中央和國(guó)務院有關“促進房地産業(yè)良性循環和健康發展”決策部署，健全資本市(shì)場功能(néng)，促進房地産市(shì)場盤活存量，支持私募基金行業(yè)發揮服務實體經濟功能(néng)的重要舉措。

　　不動産私募投資基金在境外成熟市(shì)場已發展成為(wèi)一(yī)個(gè)重要的投資品類。近年(nián)來，我國(guó)已有一(yī)些私募機(jī)構陸續設立投向商業(yè)地産、基礎設施的私募基金并在基金業(yè)協會(huì)備案，不斷探索積累不動産投資運作經驗。如為(wèi)貫徹國(guó)務院關于堅持租購并舉、加快發展長(cháng)租房市(shì)場的工(gōng)作部署，證監會(huì)支持建設銀(yín)行住房租賃基金于2022年(nián)10月(yuè)在基金業(yè)協會(huì)完成備案。

　　由于不動産私募投資基金的投資範圍、投資方式、資産收益特征等與傳統股權投資存在較大差異，證監會(huì)指導基金業(yè)協會(huì)在私募股權投資基金框架下(xià)，新設“不動産私募投資基金”類别，并采取差異化的監管政策。此次試點工(gōng)作按照(zhào)試點先行、穩妥推進的原則，符合一(yī)定條件(jiàn)的私募股權投資基金管理人可以按照(zhào)試點要求募集設立不動産私募投資基金，進行不動産投資試點。參與試點工(gōng)作的私募股權投資基金管理人須股權結構穩定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為(wèi)房地産開(kāi)發企業(yè)及其關聯方，具有不動産投資管理經驗和不動産投資專業(yè)人員(yuán)，最近三年(nián)未發生(shēng)重大違法違規行為(wèi)等。不動産私募投資基金的投資範圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市(shì)場化租賃住房）、商業(yè)經營用房、基礎設施項目等。

　　考慮到(dào)不動産私募投資基金的規模較大、期限較長(cháng)等特點，投資者需要有更高(gāo)的風險識别能(néng)力和風險承擔能(néng)力，試點基金産品的投資者首輪實繳出資不低(dī)于1000萬元人民(mín)币，且以機(jī)構投資者為(wèi)主。有自(zì)然人投資者的，自(zì)然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也将有一(yī)定限制。不動産私募投資基金首輪實繳募集資金規模不得低(dī)于3000萬元人民(mín)币，在符合一(yī)定要求前提下(xià)可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動産私募投資基金。

　　為(wèi)适應不動産私募投資基金投資策略，不動産私募投資基金按照(zhào)試點要求為(wèi)被投企業(yè)提供借款或者擔保的，在涉及《關于加強私募投資基金監管的若幹規定》第八條關于股債比的限制方面進行差異化安排，但不動産私募投資基金須持有被投企業(yè)75%以上(shàng)股權，或者持有被投企業(yè)51%以上(shàng)股權且被投企業(yè)提供擔保，可實現資産控制和隔離。試點備案産品及其底層資産應實現與原始權益人的主體信用風險隔離。同時，為(wèi)促進不動産私募投資基金試點工(gōng)作穩妥推進，本次試點對基金托管、基金合同必備條款、關聯交易、基金杠杆、禁止行為(wèi)、特殊風險揭示、基金備案、信息披露和報(bào)送提出了規範要求。

　　證監會(huì)将指導基金業(yè)協會(huì)發布具體工(gōng)作指引，細化工(gōng)作要求。符合試點要求的私募股權投資基金管理人可在開(kāi)展基金募集、管理等業(yè)務活動前，向基金業(yè)協會(huì)報(bào)送相(xiàng)關材料，開(kāi)展不動産私募投資基金試點，并依照(zhào)規定進行産品備案。同時，不參與試點的私募股權投資基金管理人，可按照(zhào)協會(huì)有關自(zì)律規則，繼續開(kāi)展保障性住房、商業(yè)地産、基礎設施等股權投資業(yè)務。

　　下(xià)一(yī)步，證監會(huì)将根據試點工(gōng)作實踐情況及時總結評估，完善試點政策和規則，支持私募基金不斷豐富産品類型，發揮服務實體經濟的功能(néng)作用。